Почему жилье, возводимое по госпрограмме «Нұрлы жер», не соответствует стандартам

Почему жилье, возводимое по госпрограмме «Нұрлы жер», не соответствует стандартам

Аналитики выявили ряд спорных решений застройщиков при строительстве жилья для казахстанцев

2020 год стал настоящим вызовом для экономики Казахстана и завершился спадом темпов роста реального ВВП страны на 2,6%. Тем не менее строительная отрасль Казахстана в прошлом году продемонстрировала рост в годовом выражении на уровне 11,2%, а объем ввода в эксплуатацию жилья вырос на 16,8%.

В 2021 году положительная динамика строительства в стране продолжилась: индекс физического объема (ИФО) отрасли за январь–июль составил 11,1% в сравнении с аналогичным периодом 2020-го. Одновременно ввод в эксплуатацию жилых зданий за январь–июль 2021 года вырос в годовом выражении на 10,3%. Не менее значительное увеличение за указанный период продемонстрировало количество введенных в эксплуатацию квартир – на 7,7% в сравнении с январем–июлем 2020 года, составив в абсолютном выражении 66 014 квартир.

Несмотря на высокие темпы строительства и ввода в эксплуатацию жилых зданий в Казахстане в 2020 году, стоимость одного квадратного метра нового жилья выросла на 4,8% по сравнению с предыдущим годом, составив, по данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам Республики Казахстан (БНС АСПиР РК), 307 600 тенге за квадратный метр. В связи с этим вопрос доступности жилья остается приоритетом экономической политики. На этом фоне в начале 2020 года было принято решение о продлении государственной программы жилищно-коммунального развития «Нұрлы жер» на 2020–2025 гг.

Следует напомнить, что программа «Нұрлы жер» была разработана по поручению первого президента РК Нурсултана Назарбаева и утверждена еще в декабре 2016 года. В связи с этим к 2020 году в рамках данной программы уже были реализованы проекты во всех регионах страны, а в 2020 году строительство социального жилья продолжилось. Наибольшая доля построенных и строящихся проектов пришлась на крупные города: Нур-Султан, Алматы, Шымкент.

AERC, по заказу АО «Казахстанская Жилищная Компания», проведен анализ технических характеристик жилья, введенного в эксплуатацию по государственной программе «Нұрлы жер». Анализ проводился по 79 показателям, включая отдаленность от социально значимых объектов (продуктовые магазины, учреждения дошкольного и среднего образования, медицинские учреждения, и т. д.). При этом для анализа рассчитывались модальная (т. е. наиболее часто встречающаяся) и средняя величина по выше перечисленным показателям.

Всего была собрана и проанализирована информация по 804 домам, которая показала, что наиболее часто строятся дома с площадью жилого здания 2 164,62 кв. м (среднее значение – 4 536,62 кв. м) и в основном пятиэтажные здания, хотя в некоторых регионах строились трех- и девятиэтажные. Проанализированные дома зачастую относятся к IV классу комфортности, II степени огнестойкости и сроком службы 100 лет. Поскольку дома 5-этажные, то лифт чаще всего не встречается. У 95% домов имеется пандус для маломобильных групп, что соответствует требованиям в рамках строительных норм РК.

Наиболее часто встречаемое количество подъездов в домах составляет 2. Чаще всего встречаются дома с числом квартир, равным 30. Детская площадка имеется у большинства домов (74%). У 77,4% домов имеется паркинг, из них у 73,8% он открытый. При этом среди тех домов, у которых паркинг присутствует в проекте, он всегда открытый с наиболее частым числом мест, равным 80. Информация о наличии видеонаблюдения имеется у 48,8% домов, о домофоне – у 76%. Высота от пола до потолка в зданиях в основном составляет 2,7 м.

Наиболее часто встречаемое количество однокомнатных квартир в доме составляет 0, двухкомнатных – 10, трехкомнатных – 10. Четырехкомнатные квартиры встречаются в домах редко – только у 5% домов.

Чаще всего однокомнатные квартиры имеют общую площадь, равную 39,41 кв. м, двухкомнатные квартиры – 61,08 кв. м, трехкомнатные – 68,25 кв. м, четырехкомнатные – 102,89 кв. м.

Наиболее часто жилье по программе «Нұрлы жер» имеет себестоимость 240 тыс. тенге (среднее значение – 185 тыс. тенге).

Количество квартир и их площадь в зависимости от комнатности по программе «Нұрлы жер» в Республике Казахстан

Параметр

Мода

Среднее

Количество однокомнатных квартир (ед.)

0

18

Общая площадь однокомнатной квартиры (кв. м)

39,41

40,24

Жилая площадь однокомнатной квартиры (кв. м)

15,69

17,90

Количество двухкомнатных квартир (ед.)

10

23

Общая площадь двухкомнатной квартиры (кв. м)

61,08

59,57

Жилая площадь двухкомнатной квартиры (кв. м)

32,15

32,27

Количество трехкомнатных квартир (ед.)

10

16

Общая площадь трехкомнатной квартиры (кв. м)

68,25

77,93

Жилая площадь трехкомнатной квартиры (кв. м)

48,16

45,87

Количество четырехкомнатных квартир (ед.)

0

0

Общая площадь четырехкомнатной квартиры (кв. м)

102,89

110,62

Жилая площадь четырехкомнатной квартиры (кв. м)

61,67

66,33

Высота помещения от пола до потолка (м)

2,7

2,71

Себестоимость кв.м (тенге)

240 000

184 927,19

Наиболее частая жилая площадь однокомнатных квартир составляет 15,69 кв. м. Площадь кухни чаще всего у однокомнатных квартир составляет 9,12 кв .м. Модальная величина площади комнаты (гостиной) равна 15,69 кв. м. При этом однокомнатные квартиры характеризуются чаще всего совмещенным санузлом с наиболее частой площадью 4 кв. м.

Наиболее часто однокомнатные квартиры характеризуются наличием одного открытого (не остекленного) балкона. Чаще всего площадь балкона составляет 5,58 кв. м. Лоджия встречается реже. Вторые балконы отсутствуют у всех однокомнатных квартир проанализированных домов.

Двухкомнатные квартиры домов программы «Нұрлы жер» в Казахстане имеют чаще всего жилую площадь в размере 32,15 кв. м. Кухня двухкомнатной квартиры чаще всего имеет площадь, равную 9 кв. м. Наиболее часто встречающаяся площадь гостиной двухкомнатной квартиры составляет 17,87 кв. м, а спальни – 14,28 кв. м.

Санузел двухкомнатных квартир преимущественно раздельный: наиболее частая площадь ванной и туалета составляет 4,19 кв. м.

Двухкомнатные квартиры обыкновенно имеют один не остекленный балкон с наиболее частой площадью 2,2 кв. м. Второй балкон и лоджии чаще всего отсутствуют.

Наиболее характерными в рамках проанализированных домов являются трехкомнатные квартиры с жилой площадью 48,16 кв. м. Чаще всего трехкомнатные квартиры при этом имеют кухню площадью 9 кв. м, гостиную –17,87 кв. м, первую спальную комнату –13,62 кв. м, вторую спальную комнату – 10,8 кв. м.

Санузел у трехкомнатных квартир преимущественно раздельный: наиболее часто встречается площадь 7,25 кв. м.

Трехкомнатные квартиры характеризуются обыкновенно наличием одной не остекленной лоджии площадью 3,96 кв. м. Вторая лоджия встречается реже. Есть небольшая доля квартир с третьей лоджией.

Четырехкомнатные квартиры представлены в основном с жилой площадью 61,67 кв. м. Площадь кухни четырехкомнатной квартиры составляет 12 кв. м, гостиной – 19,98 кв. м. Три спальные комнаты имеют площади 18,7 кв. м, 12,86 кв. м и 11,16 кв. м соответственно.

Санузел в основном раздельный площадью 5,16 кв. м.

Четырехкомнатные квартиры характеризуются наличием двух балконов открытого типа площадью 4,53 и 4,47 кв. м. Лоджии зачастую не встречаются.

На базе проведенного анализа можно сделать ряд важных выводов относительно построенного социального жилья:

1. Вошедшие в анализ дома преимущественно 5-этажные, не имеют пассажирского лифта. Несмотря на то, что во всех домах имеется пандус в соответствии со строительными нормами РК, отсутствие лифта или любого другого вспомогательного оборудования вызывает затруднения у маломобильных групп, пожилых людей и семей с детьми в достижении своих квартир. Кроме того, в большинстве домов отсутствуют специальные квартиры для маломобильных групп населения. Под специальными имеется в виду тот факт, что квартиры для маломобильных групп населения характеризуются некоторыми конструктивными особенностями. В частности, согласно Государственным нормативам в области архитектуры, градостроительства и строительства в рамках строительных норм РК (Глава 9), как минимум в туалетах, ванных комнатах, предназначенных для маломобильных групп, двери должны быть с открыванием наружу и так, чтобы при спасении упавшего человека можно было ее беспрепятственно открыть. В санузлах для маломобильных групп населения должны быть предусмотрены поручни-держатели. Поручни должны быть спроектированы так, чтобы на каждом участке помещения человек имел возможность опереться.

2. Дома обычно характеризуются наличием неостекленных лоджий и балконов. Несмотря на то, что норм и правил по обязательному остеклению балконов и лоджий нет при строительстве дома, необходимо учитывать, что для большей части регионов Казахстана остекление – это необходимость в силу погодных условий (защита от снега, дождя). Однако остекление лоджии/балкона чаще всего ложится в качестве дополнительных расходов на собственников квартир. Дополнительной проблемой становится то, что если изначально при проектировании дома остекление лоджий/балконов не было предусмотрено, то самостоятельное остекление дома жильцами может быть опасным, поскольку остекление создает дополнительную нагрузку на дом. Более того, остекление балконов и лоджий самими жителями может нарушать архитектурный облик района. Всего этого можно было бы избежать, если бы во всех построенных и строящихся домах лоджии и балконы уже были застекленными застройщиком.

3. Проанализированные с точки зрения географических характеристик дома располагаются чаще всего в новых незастроенных районах/на окраине района, и потому расстояние до социально значимых объектов обыкновенно более одного километра. В связи с тем, что районы либо новые, либо на окраине, густота транспортной сети низкая, т. е. пролегающих возле дома автобусных маршрутов мало. Соответственно, не все новые районы отличаются развитой социальной инфраструктурой: детские сады, школы, медицинские учреждения, аптеки находятся на расстоянии больше одного километра, либо количество школ и детских садов не соответствует количеству проживающих в этом районе людей. Также дома в основном расположены вдали от объектов отдыха, спорта. В некоторых промышленных регионах дома располагаются в непосредственной близи от производства, что может создавать дискомфорт жителям.

На базе проведенного анализа и выявленных проблем построенного социального жилья по программе «Нұрлы жер» для оптимизации процесса комплексной застройки жилья рекомендуется следующее:

1. Необходим общий стандарт типовых домов для разного состава семей. Наличие проектно-сметных документов стандартных домов не только способствует снижению себестоимости квадратного метра социального жилья, повышению эффективности используемой под застройку территории, но и позволяет сократить сроки строительства домов. К примеру, в ходе проведенного анализа построенных по программе «Нұрлы жер» домов было обнаружено, что в ряде регионов строятся малоэтажные дома. В то же время гораздо эффективнее было бы построить на данных территориях многоэтажные здания, так как это обеспечило бы большее число людей жильем.

2. Расширить практику строительства социальных домов, имеющих не ниже девяти и более этажей. Согласно анализу технических характеристик построенного социального жилья, большая часть домов 5-этажные, в связи с чем в них отсутствует лифт, однако наличие пассажирского лифта важно как для маломобильных групп населения, так и для комфортного проживания жильцов в целом. В связи с этим рекомендуется расширить строительство девятиэтажных (и более этажей) домов по программе социального жилья. Строительство 9-этажных жилых домов отвечает принципам повышения комфортности жилья и повышения эффективности затрат на строительство.

3. В случае разработки типовых планов социального жилья необходимо установить требования к строительству коммерческих площадей во всех социальных домах. В ходе анализа построенного в рамках программы «Нұрлы жер» жилья были дома как с наличием коммерческих этажей (площадей) в некоторых регионах (например, Атырауская область, Атырау), так и с их отсутствием. При существующей плотности застройки отсутствие коммерческих площадей создает дополнительные трудности в обеспечении населения услугами социально-бытового характера (близости детских садов, магазинов). Поэтому необходимо унифицировать дома по данному признаку путем введения общего требования к наличию коммерческого этажа. Однако стоимость строительства коммерческих помещений не должна входить в общую стоимость здания, но коммерческие помещения могут продаваться/сдаваться в аренду по рыночной стоимости. Здесь необходимо установить четкие границы ответственности за эксплуатацию подобных помещений, установить получателя доходов от продажи и аренды коммерческого помещения.

4. Необходимо расширить практику использования модульных конструкций, что значительно снизит расходы на строительство (внутреннюю отделку) социального жилья.

5. Необходимо ограничить строительство крытых паркингов в социальном жилье. Согласно собранным техническим характеристикам построенного жилья, в некоторых домах Туркестанской области были построены крытые паркинги. Наличие крытого паркинга приводит к сильному удорожанию себестоимости строительства, что снижает доступность жилья для многих категорий потенциальных покупателей. Необходимо строгое соблюдение требований учета климатических особенностей региона при проектировании домов. В ходе анализа домов выяснилось, что существующие требования к учету климатических особенностей региона выполняются не в полной мере.

6. Районы социального жилья должны проектироваться с учетом необходимости создания комфортной среды обитания для жильцов. Государство должно выделять достаточно территории под застройку объектов социального жилья, а не ограничиваться выделением участка для строительства отдельного жилого здания. Только в этом случае возможно комплексное решение проблем создания благоприятной среды обитания людей, т. е. включить в проект освоения территории строительство социально-культурных объектов, развитие рекреационных зон и пр. В ином случае территория под строительство должна предоставляться в тех местах, которые уже находятся вблизи рекреационных зон и социально-культурных объектов.

7. Создание механизма привлечения жильцов дома в улучшение его благоустройства. Варианты благоустройства территории должны обсуждаться с жителями домов. Один из возможных инструментов широкого вовлечения жильцов в улучшении благоустройства придомовой территории – софинансирование: государство выделяет определенную фиксированную сумму на благоустройство. Дальше жители сами путем голосования принимают решение, как распорядиться данной суммой (построить детскую или спортивную площадку, расширить парковочную зону) и, возможно, доплатить недостающую сумму.


 

Авторы: 

Асем Хусаинова, руководитель департамента консалтинговых услуг AERC

Ернар Абитаев, руководитель Проектного офиса АО «Казахстанская Жилищная Компания»

Источник: Forbes Kazakhstan

Изображение: inform.kz