Материал также частичо опубликован на сайте Tengrinews
Поводом для начала кризиса, наблюдаемого нами сейчас на рынке недвижимости в Китае, стал период пандемии COVID-19, когда просел спрос на жилье со стороны китайского населения. Однако причины этого кризиса берут истоки еще с конца 1990-х гг., когда бурный рост экономики Китая, массовая урбанизация населения стали трамплином для растущего спроса на жилье и «иррациональных» ожиданий по поводу того, что рынок недвижимости – надежная инвестиция, которая будет постоянно расти.
К слову, такой иррациональный оптимизм в принципе легко объясним. До сих пор экономику Китая нельзя назвать рыночной. В ней очень много присутствия государства. Это очень сильно сдерживало развитие фондового рынка Китая до последних лет. До сих пор фондовый рынок Китая для инвесторов высокорискованный из-за рисков давления со стороны государства на любой бизнес. В то же время быстрые темпы роста промышленности и экономики в целом способствовали росту доходов населения (хотя этот рост крайне неравномерный). И единственным способом удачного вложения для китайцев, в отсутствии нормального фондового рынка и с учетом имеющихся ограничений для розничных инвесторов по торговле ценными бумагами, стал рынок недвижимости.
В этой связи постепенно спрос на рынке недвижимости перестал отражать просто потребность населения в жилье, а стал по большей части спекулятивным. Такой бум спроса позволил проводить некоторым крупным застройщикам опасную схему: застройщики перестали «рисковать собственными средствами», привлекая деньги покупателей еще до старта строительства. Фактически, имея просто право на пользование землей и не построив еще и этажа, китайские застройщики стали привлекать деньги под строительство. Причем часть этих денег они стали вкладывать в другие проекты, а часть (поскольку процентные ставки были низкими) стали занимать на рынке.
Уровень корпоративных долгов на рынке недвижимости Китая стал очень быстро расти, и первые тревожные звонки об этом как раз начались с Evergrande в 2020 г.: столкнувшись со спадом спроса на жилье, застройщик столкнулся и с нехваткой ликвидности (свободных денежных средств). Какой был выход? Занять еще денег на рынке. Но этому помешали китайские власти, который в августе 2020 г. приняли жесткий закон «Три красные линии» (Three Red Lines): фактически он устанавливает «потолок» уровня долга корпоративного сектора. Как раз Evergrande по этому закону и не смог занять еще денег, столкнувшись с дефолтом.
Последствия от кризиса китайского рынка недвижимости будут отличаться для мира от кризиса рынка недвижимости в США. В каком плане: канал влияния будет иным. Фондовый (в том числе долговой) рынок США на момент мирового финансового кризиса имел значимый вес для институциональных и розничных инвесторов далеко и за пределами США, и это и послужило передаточным механизмом в другие экономики. Такого явно не скажешь о фондовом рынке Китая даже сейчас, где власти постоянно принимают законы, ограничивающие привычное рыночное функционирование биржевой торговли. Но зато растет вес китайской экономики в международной торговле, в промышленности, а потому мировые цены на биржевые товары, в частности, на нефть и медь сильно определяются перспективами роста китайской экономики.
Поэтому если кризис китайского рынка недвижимости и может «ударить» по другим странам, то в большей мере через торговый канал и через цены на биржевые товары. Также Китай является сам важным инвестором и кредитором ряда других развивающихся стран. Соответственно, угроза может исходить и от рисков сокращения объемов внешних инвестиций Китая в другие страны.
Важно понимать, что китайская экономика в целом сильно подвязана к собственному рынку строительства. Даже доходы местных органов власти Китая зависят от рынка недвижимости. Каким образом: в Китае до 1980 г. не было собственности на жилье. Понятие частной собственности появилось только с началом процесса приватизации коммунального жилья в 1980-х гг. Тогда же понадобился закон, регламентирующий право собственности на землю. Так вот, принятый в 1988 г. в Китае закон разделил право собственности на землю от права использования землей. Право собственности осталось за государством, а вот право на использование земли стали «продавать» на срок до 70 лет застройщикам, частным предпринимателям. Доход от этого получают региональные (муниципальные) органы власти. И поскольку перед региональными органами власти в Китае со второй половины 1990-х гг. ставятся крайне амбициозные проекты и цели, то для их финансирования региональные власти нередко поднимают плату за пользование землей. К слову, в 2010 г. до 70% доходов региональные власти получали «от земли».
Соответственно, кризис спроса на жилье приводит к снижению темпов роста строительства, а это, в свою очередь, снижает спрос на «право пользование» землей, и объемы поступлений в бюджеты региональных властей снижаются, ставя их в зависимость от субсидий с госбюджета. Иными словами, все сильно взаимосвязано в китайской экономике, а потому прошлогодний рост в 5,2% (по предварительным данным Национального бюро статистики Китая) выглядит хрупким.
Отражение этот кризис может найти в объеме инвестиций Китая в Казахстан, в приостановке возможных совместных проектов, в объемах импорта в нашу страну. Также, как было отмечено ранее, Китай сейчас оказывает значимое влияние на цены на биржевые товары, в частности, на нефть. Снижение экономики Китая воспринимается инвесторами как сигнал о падающем спросе на «черное золото». Это приводит к снижению цен на нефть, а цены на нефть имеют тенденцию оказывать влияние на нашу экономику. Тем не менее, китайские власти стараются купировать сейчас риски спада рынка недвижимости в своей экономике за счет денежных вливаний. Благо инфляция в Китае составила за январь-апрель всего 0,1% по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. Низкая инфляция и позволяет китайским властям наращивать госрасходы.
