Квартирный вопрос: чего ждать от рынка недвижимости в 2025 году

Счастье в метрах 

  Казахстанцы за первый месяц 2025 года изъяли на жилье и лечение около 80 млрд тенге пенсионных. В январе сумма исполненных заявлений на улучшение жилищных условий составила 48,4 млрд тенге, количество обращений - 58,9 тыс. ед. По сравнению с декабрем показатели упали примерно на треть, но, похоже, что бум изъятий, который идет уже более полугода, не прекращается. 
Контекстом этой недавней активности, возможно, послужила запущенная летом дискуссия о вводе ограничений для изъятий в будущем, за которой последовали и иные предложения по переменам в пенсионной системе. 

Аналитики AERC (Центра исследований прикладной экономики) проанализировали цены на жилье в 2024 году на основе данных Бюро нацстатистики и сайта Krisha.kz. Средняя стоимость одного квадратного метра нового жилья в Казахстане, по официальным данным, в декабре составила 500 198 тенге. 

За декабрь цены на новое жилье увеличились на 0,2% (м/м), а в сравнении с декабрем 2023 года рост составил 3,0%. Астана является регионом с самой высокой средней ценой за квадратный метр - 595 466 тенге. Наименее дорогой регион - Актобе, где средняя стоимость одного квадратного метра в новостройке составляет 286 063 тенге. 

Средняя цена за кв. метр нового жилья, по объявлениям Krisha.kz на 27 декабря, составила по стране 454 782 тенге. А наибольший рост цен на новое жилье наблюдался в классах «комфорт» (1,5%) и «элит» (1,1%). В то же время по классам «бизнес» и «эконом» цены увеличились всего на 0,03% и 0,74% соответственно. 

Средняя стоимость квадратного метра в Астане в декабре выросла с 436 647 до 436 893 тенге. В Алматы средняя цена увеличилась с 681 389 до 683 986 тенге за квадратный метр. По данным Krisha.kz, южный мегаполис продолжает занимать лидирующую позицию среди городовреспублики по уровню средней цены за квадратный метр. 

А в Шымкенте темпы роста стоимости нового жилья достигли отрицательного значения в -0,09%. Средняя цена за квадратный метр снизилась с 432 984 до 432 580 тенге в декабре. Снижение средних цен по всем классам жилья также зафиксировалось в Петропавловске и Таразе. 

В то время как в Актобе, Караганде, Кокшетау, Кызылорде, Семейе, Талдыкоргане, Туркестане и Экибастузе средняя цена за квадратный метр осталась без изменений с ноября. 

Среди важных событий для рынка жилья в Казахстане эксперты AERC выделяют расширение возможностей налоговых вычетов по индивидуальному подоходному налогу с 1 января 2025 года. Они включают расходы на оплату вознаграждения по ипотечным жилищным займам, оформленным в любых банках второго уровня (БВУ) и организациях, осуществляющих отдельные виды банковских операций.

Таким образом, сумма удерживаемых налогов с заработной платы может быть уменьшена, если у работника имеется ипотечный заем в любом БВУ. До внесения изменений такая возможность распространялась исключительно на займы, оформленные в «Отбасы банке».  

   «Изменения направлены на повышение доступности налоговых льгот для широкого круга заемщиков, что в долгосрочной перспективе может способствовать стимулированию ипотечного кредитования и поддержке рынка жилья», - отмечает старший аналитик департамента консалтинговых услуг AERC Ерасыл Серикбай. 

  Факторы роста 

  Советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко оценивает рынок недвижимости в прошлом году как стагнирующий.   

   «Да, в целом год показал общее увеличение количества сделок на 17% по сравнению с 2023-м, но так и не вернулся к показателям 2022 года - снижение числа сделок на 7%. 

Что касается цен на кв. метр, то внутри года ежемесячные показатели индекса роста /снижения цен на новое жилье были от минус 0,4% в месяц (март) и до максимального увеличения в 1,6 % (апрель). Вторичная недвижимость менялась в этом же ценовом диапазоне - от минус 1,2 до плюс 1,8%», - отмечает эксперт. 

  Она фиксирует, что покупатели стали более требовательны к качеству стройки, инфраструктуре, планировкам. 

   «Ведущие строительные компании задают тренд будущим объектам – появился формат бигвиллей («город в городе» с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой, общественными пространствами, жилыми кварталами), в элитном сегменте появились проекты с повышенным классом комфортности, например, варианты, когда в комплексе имеется формат помещений класса апартаментов, и куда вы можете поселить своих гостей. 

Что касается новых ЖК, то направление развития городов определят акимы. В Алматы больше не будет строиться жилье ниже III класса. Об этом заявил аким города Ерболат Досаев. А значит, понятны требования к новым проектируемым объектам», - продолжает собеседница TAJ.report. 

  На стоимость жилья, как и прежде, будут влиять инфляция, курс доллара, урбанизация, рост населения, цены на стройматериалы. 

Нина Лукьяненко - Советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана 

   «А главный фактор влияния - экономическая политика нашей страны. С конца прошлого года активно обсуждаются налоговые реформы. Они покажут свой эффект на всех сегментах экономик, в том числе не имеющих отношение к недвижимости. 

Но бетонные метры – это товар. Дорогой товар, но такой же товар, как хлеб, масло, молоко, платье, сапоги. И если реформы окажут давление, то и цены, бесспорно, изменятся», - говорит Нина Лукьяненко. 

  Что за зверь? 

  Как именно будут проведены реформы – пока можно лишь догадываться. 

   «Если весь 2024 год муссировалась тема отмены НДС застройщикам, и, как следствие, рост цен по этой причине, то на днях появилась новая волна обсуждений - инфраструктурный налог в размере $40-60 за квадратный метр. 

Столько лет прошло с момента дедолларизации, диву можно даваться некоторым предложениям. Почему в долларах? Почему с квадратного метра, что за зверь такой - инфраструктурный налог? 

Год за годом отвечаем на вопросы, что нужно сделать, чтобы повысить доступность жилья, говорим о содействии государства в части подведения инфраструктуры к комплексам, чтобы поддержать застройщика и снизить себестоимость, а приходим в итоге к таким предложениям», - констатирует эксперт. 

  При этом спрос на жилье будет сохраняться на высоком уровне, полагает Советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана. 

   «Спрос наблюдается на квартиры любого сегмента, потому что крыша над головой – это базовая потребность человека. Численность населения растет как за счет миграции, так и за счет высокой рождаемости.

Как этот спрос будет отражаться на ценах, будет зависеть от того, на сколько спрос будет подтвержден платежеспособностью», - замечает Нина Лукьяненко. 

  Мы также спросили ее о влиянии на рынок ипотечных программ, в том числе льготных.  

   «Льготные программы кредитования на данном этапе направлены на поддержку определенных групп населения - приобретающих первое жилье, либо групп лиц, которым сложно накопить самостоятельно.

Льготные ипотеки запускают отдельные застройщики совместно с банками, чтобы облегчить путь покупателя к своему жилью. В 2025 году мы такие предложения будем продолжать видеть. 

Доля льготных программ невелика, охватывает только определенные категории населения и поэтому не могу сказать, что их влияние на рынок заметно», -  делится мнением эксперт отрасли. 

  По законам спроса и предложения 

  Генеральный директор AERC Жаныбек Айгазин отмечает: недвижимость - такой же инвестиционный продукт, как вложения в фондовый рынок или банковский депозит. 

   «А, значит, данный продукт также подвержен законом спроса и предложения. Периодически возникающие перекосы на нашем рынке, помимо действия основного закона экономики, связаны с финансовыми репрессиями, когда государство вмешивается в рынок и начинает ломать устоявшееся рыночное равновесие в линейке «цена спроса – цена предложения».

 Так было в период COVID-19, когда власти создали мягкие монетарные условия и фискальный импульс за счет возможности изъятия пенсионных накоплений, и произошел бум на рынке жилья - цены выросли на 40-60%. Естественно, данная мера впоследствии с лагом отразилась на инфляции», - говорит экономист.  

  Он напоминает, что цены на жилье напрямую «не сидят» в индексе измеряемой инфляции, а откладываются по цепочке через межотраслевые связи на продовольственные и непродовольственные товары. 

   «Какие у меня ожидания по рынку недвижимости на 2025 год? - С учетом того, что годовая инфляция в Казахстане по итогам января 2025 года составила 8,9% (причем тренд роста начался в ноябре -декабре 2024 года), не очень хорошие. 

Инфляция в этом году вообще будет основным триггером. Проинфляционные факторы – внешние и внутренние – будут влиять на изменение цен в сторону роста, в том числе на рынке жилья», - считает Айгазин. 

  Во внутренней среде факторами влияния, по оценке экономиста, будут продолжение программы «Тариф в обмен на инвестиции» и отпуск цен на ГСМ в свободное плавание. 

   «Второе - это больше из категории ожидания, которое граждане будут закладывать в стоимость жилья. Плюс сыграет роль продолжающееся за счет фискальных стимулов расходование бюджетных средств через гос- и квазигоссектор», - уточняет аналитик. 

  К чему приводят финансовые репрессии 

  Отразится на рынке недвижимости и внешняя среда, в которой эксперты также фиксируют проинфляционные факторы. 

   «В первую очередь, они идут с российской стороны. На нас по-прежнему будут влиять два канала - внешней торговли и рублевый. Первый - через повышение цен, второй - через шоки обменного курса в виде санкций, отрезание секторов экономики от внешних рынков.

В РФ движение капитала и доступ к внешним рынкам запрещены, и любая плохая информация бьет по рублю, что через обменный курс ударяет по связке рубль-доллар, далее - по доллару-тенге через кросс-курс. В итоге обесценивание рубля и тенге идет впрямую. 

Во вторую очередь окажет воздействие риторика Трампа. Совокупность этих факторов отразится на сфере недвижимости, где продавцы и покупатели действуют в рыночной парадигме», - говорит глава AERC.  

  Стороны смотрят на волатильность американской валюты, которая триггерит курс национальной валюты, цены растут, и, в результате, исходя из внутреннего инфляционного фона, при прочих равных условиях, ситуация на рынке жилья меняется.  

   «В качестве стабилизатора выступают госпрограммы льготного кредитования через два основных канала - «7-20-25» и «Отбасы банк», который, по сути, является институтом финансовой репрессии. Это государственный кредит, выдаваемый по льготной ставке, доля которого доходила до 90% от общего объема выданных ипотечных займов.

Отмечу, что с введением на рынок данного института БВУ лишились стимула жилищного кредитования, хотя это основной бизнес банков», - продолжает экономист. 

Жаныбек Айгазин - генеральный директор AERC 

  Для изменения ситуации с 2023 года БВУ кооперируются со стройкомпаниями для. Например, Freedom запустил совместный ипотечный продукт с BI - на первые три года ставка ниже рыночной, далее включается рыночная ставка. 

   «Помимо проинфляционных факторов, на рынок жилья будет давить ожидаемая налоговая реформа, которую я считаю плохо подготовленной. 

Вкупе все эти составляющие будут способствовать росту цен на жилье. Но будет ли платежеспособный спрос у населения на такие высокие цены, никто вам не скажет», - заявляет экономист. 

  При этом декабрьский ажиотажный спрос на покупку жилья, когда после скачка курса доллара казахстанцы в мегаполисах принялись скупать квадратные метры, он называет примером рыночной асимметрии. 

   «В Алматы и Астане был зарегистрирован рост сделок по жилью. Курс тенге обесценился - люди устремились покупать квартиры, хотя, по логике, должны были скупать доллары. С другой стороны, это рациональное поведение на рынке в условиях роста цен. 

Но в этом году, в контексте вышеозвученных причин, однозначно говорить, что люди будут выбирать в пользу покупки жилья, нельзя. Отчасти я согласен с представителями рынка в том, что жилье может стать менее доступным для казахстанцев», - говорит Айгазин.  

  В поисках баланса 

  При этом экономист не исключает возможности стабилизации цен на жилье. Произойти это может при сценарии очередной помощи государства строительной отрасли, как одного из основных драйверов экономического роста. 

   «Наверное, опять запустят программу стимулирования стройки. Но я против таких шагов – подобные меры ранее и так исказили цены. Что будут делать банки в этих условиях? - Накупят валютных свопов и будут ждать обесценения нацвалюты, чтобы продать доллары и заработать маржу, либо сядут на овернайты и репо операции, а исконным бизнесом - кредитованием - заниматься не будут», - делится мнением собеседник канала. 

  К слову, значительного роста стоимости квадратных метров экономист не ожидает. 

   «Реальные денежные доходы населения в 2024 году снижались, исходя из этого, у населения нет ресурсов на приобретение жилья, если только государство опять не вмешается со своими стимулами. 

Думаю, цены на рынке должны будут подстраиваться под социально-эконмический статус-кво, поэтому сильного роста цен не вижу - фактор потребления продуктов первой необходимости (питание, одежда) перевесит фактор приобретения предметов долговременного характера.

У нас и так более 50% в структуре потребления занимают продукты питания, что не есть хорошо. На покупку жилья средств не остается», - констатирует экономист.  

  И даже госпрограмма «7-20-25» и ЖССБ кардинально не меняют положение вещей. Выделенных в этом году 100 млрд тенге на программу (как и в 2024) недостаточно, а накопить по системе жилстройсбережений могут не все, отмечает Айгазин.  

   «Так что цены будут заморожены, либо будут не сильно расти», - считает он.  

  Мы спросили его и о том, как найти баланс между тем, чтобы государство не раздувало жилищный пузырь, и чтобы население могло приобретать крышу над головой без кабальных условий. 

   «Вопрос, на первый взгляд, простой, но на самом деле – нет. В экономике всегда так: один вопрос - пятнадцать мнений, хотя сидят два экономиста.

В поисках баланса страны проходили схожие пути. Испания, США с их строительными, жилищными кризисами и провалами на ипотечном рынке. В Америке государство обеспечивало дешевую ликвидность рынка через низкие ставки ФРС плюс отключение скоринга, когда по несколько ипотечных займа выдавали даже безработным с плохой кредитной историей. 

Власти были уверены, что цены на жилье будут расти, но рынок рухнул из-за классического bubble. И государству пришлось закачивать деньги. Япония прошла то же самое в начале 1990-х годов», - рассказывает экономист.  

  В Казахстане финансовая инфраструктура не так развита, констатирует он, плюс высокая инфляция. 

   «Цену денег в рыночной экономике определяет инфляция. Будет низкая инфляция – будет ипотека по 3-4%. По 2% - не знаю, наверное, для этого нужна нулевая инфляция, но это плохо, что доказывает пример Японии, которая 20 лет не могла справиться с дефляцией, за что и назвали это время потерянными десятилетиями. 

Развивающиеся страны спасаются через льготные условия ипотеки.
А в развитых странах льготная ипотека возможна только для социально незащищенных слоев населения, средний класс получает по рыночным ставкам и не чирикает. У нас же такую возможность имеют представители среднего класса и выше, и это плохая практика», - говорит эксперт. 

  При этом в структуре кредитов только треть приходится на ипотеку, многие казахстанцы не могут себе позволить купить себе за наличные даже микроволновку, добавляет он. 

  Каждому – по крыше  

  Директор Центра прикладных исследований «Talap» Аскар Кысыков подчеркнул, что сейчас цены на жилье находятся под давлением в первую очередь ослабленного курса тенге. 

   «Себестоимость строительства во многом зависит от импорта, и каждое ослабление нацвалюты перекладывается на рост жилищных цен. По сравнению с доковидными времена стоимость стройматериалов выросла кратно, и продолжает расти. Так же растут зарплаты, расходы, налоги, что тоже ведет к удорожанию себестоимости строительства. Хотя официальная статистика по прошлому году показывает, что цены на жилье выросли всего на 4%. Основной рост был в декабре 2024 - январе 2025. 

 Дополнительным фактором повышения цен на жилье были слухи среди риелторов и покупателей о введении НДС на покупку жилья. Участники рынка призывали купить жилье до Нового года. Но в проекте нового Налогового кодексе данная мера не была заложена», - говорит собеседник канала.  

  Он, как и коллеги, указал, что возможная отмена льготы по уплате НДС при продаже жилья, который может вырасти с 12% до 20%, приведет к сильному удорожанию недвижимости. Как и инфраструктурный сбор. 

   «С другой стороны, наблюдается растущий спрос на жилье, но ипотека остается недоступной для казахстанцев. При этом есть платежеспособный спрос со стороны граждан, покупающих жилье за наличку. Этот тренд связан с урбанизацией - в Астану, например, в прошлом году приехало 69 тыс. казахстанцев. 

Помимо естественного прироста населения, есть миграции из регионов», - продолжает экономист.