Часть материала также опубликана на сайте LSM
Удорожание ипотеки, вызванное повышением КПН для банков, может стать критичным для отдельной категории казахстанцев. Такое мнение LS высказали профучастники.
Главный аналитик АФК Рамазан Досов отметил, что ставки по кредитам, как правило, формируются исходя из нескольких факторов. Это стоимость фондирования, кредитные риски, операционные затраты и налоговые нагрузки.
"Повышение КПН снижает чистую прибыль банков и, как следствие, делает оправданным перенос части издержек на предоставляемые клиентам продукты, особенно в таких длинных кредитах с фиксированной ставкой, как ипотека. Соответственно, повышение корпоративного подоходного налога для розничного бизнеса БВУ до 25% может оказать влияние на ставки по жилищным займам, но только в сегменте рыночной ипотеки. На льготную ипотеку это не должно повлиять", – пояснил он.
По его словам, оценить точный эффект от налоговых поправок на ставки по ипотеке трудно, поскольку на формирование процентной ставки влияет множество переменных. При этом с учетом высокой конкуренции в рыночном сегменте и наличия альтернативы в виде льготных жилищных займов Р. Досов предположил, что рост ставок не будет соразмерен увеличению КПН.
"Таким образом, потенциальное изменение будет ниже 5 п.п.", – ожидает представитель АФК.
Собеседник LS также оценил, насколько данная ситуация скажется на доступности жилья для казахстанцев.
Он подчеркнул, что даже небольшое увеличение ставки на 1 п.п. может повысить ежемесячный платеж по кредиту на 5-8%, что критично для семей с пограничной платежеспособностью. В том числе для молодых пар, работников бюджетной сферы и жителей регионов.
"Кроме того, при выдаче займа БВУ учитывают нагрузку на доход клиента (КДН), и чем выше ставка, тем меньшую сумму можно одобрить при тех же доходах. Это критически важно для казахстанцев из крупных городов, где стоимость жилья традиционно значительно выше. А более высокие ставки отсекают часть потенциальных заемщиков, особенно в регионах, где доходы населения ниже общестранового уровня", – подчеркнул Р. Досов.
Учитывая данные факторы, аналитик заявил, что даже умеренное увеличение ставок в этом сегменте может снизить доступность жилья для тех, кто рассчитывает на рыночные ипотечные продукты вне госпрограмм. Он напомнил, что в 2024 году на рыночные продукты приходилось до 35% от всей выдачи новых жилищных кредитов.
По его словам, повышение КПН до 25% скажется и на снижении спроса на ипотеку. На его взгляд, на это уже указывают наблюдаемое падение выдачи новых кредитов и замедление роста портфеля жилищных ссуд.
"За январь-февраль 2025 года выдача ипотечных займов снизилась на 10,2% (с 288,1 до 258,8 млрд тенге), а рост портфеля замедлился до 0,4% с показателя в 1,9% за аналогичный период 2024 года. К тому же на фоне сохранения базовой ставки на высоком уровне в 16,5% и возможного роста налоговой нагрузки ипотека вне госпрограмм может стать менее доступной как по платежам, так и по уровню одобрения", – подчеркнул Р. Досов.
Он продолжил, указав на ограниченность возможностей льготных ипотек как по масштабу, так и по критериям участия на фоне хронического дефицита республиканского бюджета.
"Удовлетворить весь спрос льготными программами просто не получится, и важно и дальше сужать их целевую аудиторию. Их ключевая роль – точечная поддержка социально уязвимых категорий граждан, а не покрытие всего потенциального спроса. В противном случае не избежать высоких рисков перегрева рынка жилья, появления спекулятивного спроса и в итоге еще большей недоступности жилья для широких слоев населения", – отметил аналитик.
На этом фоне эксперт не исключил возможность возникновения в обозримом будущем гибридных рыночных продуктов, которые будут сочетать в себе черты ипотеки, беспроцентной рассрочки, аренды с правом последующего выкупа и прочих инновационных инструментов.
"Их появление как раз происходит в ответ на удорожание классической ипотеки и ограниченного платежеспособного спроса, а также изменений в потребительском поведении. К тому же на рынке уже сейчас есть различные совместные программы банков и крупных строительных компаний. Но иметь завышенные ожидания по полной замене классической ипотеки, наверное, нецелесообразно из-за ограниченного масштаба применения, сложной структуры продуктов, регуляторной среды, повышенных рисков для кредиторов", – подчеркнул Р. Досов.
Старший аналитик департамента консалтинговых услуг AERC Ерасыл Серікбай согласился с тем, что повышение КПН для банков до 25% с текущего уровня может повлиять на процентные ставки по ипотеке.
"Банки как коммерческие организации стремятся сохранять уровень рентабельности, компенсируя рост издержек через увеличение стоимости финпродуктов, включая ипотеку. Рост налоговой нагрузки при прочих равных условиях снижает чистую прибыль БВУ, что повышает себестоимость предоставления кредита. В результате они могут переложить часть этой нагрузки на заемщиков", – предположил он.
Собеседник LS ожидает, что при повышении КПН на 5 п.п., даже при сохранении прежнего уровня доходов и рисков, маржа должна быть увеличена для компенсации падения прибыли. Такое повышение может привести к росту ипотечных ставок на 0,5-1,0 п.п., ожидает Е. Серікбай.
Он пояснил, что такая ситуация может снизить платежеспособный спрос, затормозить реализацию жилищных планов у большей части населения, особенно в условиях сохраняющейся инфляции и ограниченного роста доходов.
"Впоследствии ожидается сокращение объемов ипотечных сделок, рост спроса на арендное жилье, отложенный спрос на покупку жилья, особенно в сегменте эконом-класса, а также потенциальное торможение активности строительного сектора, ориентированного на розничный рынок", – подчеркнул аналитик.
Тем временем в краткосрочной перспективе он прогнозирует умеренное снижение спроса на данный продукт, так как спрос на ипотеку эластичен по процентной ставке. Он пояснил, что повышение ставок приведет к росту стоимости заемных средств и, следовательно, снизит мотивацию к покупке жилья, особенно в сегменте первичного рынка.
"В условиях неопределенности потребители могут откладывать принятие решений, что скажется на динамике выдачи новых ипотек. Однако степень снижения будет зависеть от масштабов и скорости изменения ставок, а также от реакций государства и БВУ. Более того, спрос в рамках госпрограмм с фиксированными льготными ставками останется стабильным в краткосрочной перспективе. Также может сохраниться активность в сегменте премиального жилья, менее чувствительном к ставке за счет высокой капитализации покупателей", – отметил Е. Серікбай.
Что касается госпрограмм, то, на его взгляд, такие ипотеки, как "7-20-25", "Наурыз", действительно играют стабилизирующую роль на рынке. Однако аналитик указал на то, что их масштаб ограничен как по финансированию, так и по числу доступных квот.
По его мнению, в условиях повышения стоимости жилищных займов БВУ могут активизировать развитие альтернативных механизмов финансирования жилья. Среди возможных направлений он назвал:
"Таким образом, повышение КПН для фининститутов способно оказать значительное влияние на банковский сектор, прежде всего через рост стоимости ипотечных продуктов. Это изменение с высокой вероятностью приведет к их удорожанию, снижению их доступности и потенциальному сокращению спроса в краткосрочной перспективе. В этих условиях роль государства в обеспечении доступного жилья возрастает, как и необходимость инноваций со стороны частного сектора. Однако охвата господдержки недостаточно для компенсации возможного снижения коммерческого сегмента", – заключил аналитик.
